[摘要] “物业费什么时候开始收”、“物业费到底包含哪些”、“业主委员会什么时候成立”……众多购房者都遭遇到了物业收费的困扰。为解开读者的这些疑惑，记者专门针对网友反映的热点物业问题，采访了泉州市物业管理协会会长郑镇安先生，在本期泉州房产服务版给予解答。
近期，物业费成读者反映的热点问题。
“物业费什么时候开始收”、“物业费到底包含哪些”、“业主委员会什么时候成立”……众多购房者都遭遇到了物业收费的困扰。为解开读者的这些疑惑，记者专门针对网友反映的热点物业问题，采访了泉州市物业管理协会会长郑镇安先生，在本期泉州房产服务版给予解答。
交房后不入住物业费从第二个月开始收取
黄先生最近来电问询，房子已经交房了，可是由于手头的资金紧张，一直都没有装修入住。可是，物业却要求他缴纳物业费。“没住还要交物业费，这太不合理了。”提及物业费，黄先生相当气愤。
郑镇安表示，据《福建省物业服务收费管理办法》规定，物业费是从交房的第二个月开始收取。记者查阅了《福建省物业服务收费管理办法》，其中第十五条规定，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业的服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。由此可见，只要交了房，即使没有入住，业主也还是要按照约定从交房的第二个月开始缴纳物业费。
物业费用上涨 需经过业主双过半表决及公示
“最近接到物业通知，说物业费要上涨，从原来的每月每平方米9毛钱，要提到每月每平方米1.8元，这也太不合理了。”最近，市民李女士向记者抱怨道。记者了解到，李女士所住社区发商原先招投标的物业公司的合同期限已经到了，最近正要成立业主委员会，原来的物业公司提出原先的价格太低，要继续服务得提高物业管理费。这让李女士觉得很纳闷，之前都按9毛钱，现在突然提到1.8元，作为业主一定要接受吗？
记者获悉，据《福建省物业服务收费管理办法》规定，在业主委员会成立前的物业费是由开发商定的，但需在政府的指导价范围内进行定价收取；业主委员会成立后，物业费由市场调节价来定。像李女士遇到的这种情况，通常要通过召开业主大会或书面表决的方式，经双过半业主同意，并进行公示后才能执行。所谓的双过半业主同意，是指获得住宅面积超过总住宅面积的一半、户数超过总户数一半的业主同意。
物业费收取 分政府指导价与市场调节价
物业费收取，有什么标准？根据《福建省物业服务收费管理办法》，住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。
郑镇安表示，物业费收取分业主委员会成立前与成立后两个阶段，在业主委员会成立前，物业服务公司是由开发商进行前期物业管理招投标产生，定价是由开发商依据政府指导价通过招投标定价，业主委员会成立后，由全体业主投票表决选择哪家物业管理公司，定价参照市场调节价。
记者查阅《福建省物业服务收费管理办法》，其中规定，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，在业主大会作出决定后，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。
作为普通购房者，前期的物业费收取，可以看与开发商签订的商品房买卖合同中的约定，业主委员会成立后的物业收费，看业主委员会与物业公司签订的合同中的约定。
从费用构成来看，据《福建省物业服务收费管理办法》规定，物业费由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成。
业主委员会需备案 拒交物业费恐惹上官司
郑镇安表示，业主委员会需在政府相关部门以及社区相关部门的指导下成立，只有这样才能通过备案，后期业主委员会的职能才能顺利履行。
最近，不少购房者来电咨询，小区的卫生脏乱、房子漏水等情况，是否可以成为拒交物业费的理由。对此，郑镇安表示，物业公司与业主需根据双方合同的约定履行各自的权利及义务。物业公司需履行好小区日常管理及维护，业主需按时交纳物业管理费。除非双方签订的合同中有特别约定，否则小区卫生、房子漏水等情况，业主可以要求物业进行协调解决，但是不能成为拒交物业费的理由。
记者了解到，根据《福建省物业服务收费管理办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定不交纳物业服务费用的，已成立业主大会的，业主委员会应当督促其限期交纳，不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
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