‘金九银十’再次到来，是继续7、8月份淡季不淡的态势，楼市量价继续回升还是像去年一样在这个传统旺季反而出现态势逆转，甚至出现‘铁九铜十’，目前的房地产市场依然存在不少变数。
从8月份的情况来看，一些城市的成交量环比7月出现一定幅度的下滑，不过不少城市的成交水平依然好于2011年同期，甚至超过2010年同期。房价方面，百城价格指数在6月份止跌后连续第三个月环比上涨，但上涨幅度有所减缓。而政策层面，目前释放的加大土地供应、房产税扩围等预期政策也为楼市走向增加不确定性。‘目前的市场，正处于刚需主力的末期及改善需求的初期，市场回暖能否延续将取决于改善需求及投资需求能否顺利充分释放，而其中变数无疑更多来自于体系外的宏观经济因素以及政策走向。’中国房产信息集团分析师杨晨青表示。
8月楼市淡季不淡
作为“金九银十”的前奏，8月份的供应、成交和房价数据，往往对接下来楼市的走向产生重要影响。在刚刚过去的8月份，这些数据指标则显得有些耐人寻味。
中指研究院的数据显示，在其8月份监测的40个城市中，超过半数城市成交量环比下降，其中哈尔滨降幅，达到58.5%。10个重点城市，仅北京、天津、深圳、成都成交环比上涨，其余皆下降，其中上海、南京、杭州、武汉降幅均超过20%。北京中原市场研究部统计的典型的54个城市，8月份新建住宅签约套数为262416套，同比7月的278162套也出现了5.7%的下调。
但是成交量下降的同时，多数城市的库存却并没有相应增加，反而有所减少。据中指研究院分析师介绍，8月40个主要城市中多数城市库存有所减少。除上海、广州、苏州和青岛库存量增加，其余城市库存均有不同程度减少。其中北京、南京、福州、南充等城市库存降幅都超过10万平方米。
在北京中原市场研究部总监张大伟看来，之所以出现上述情况，主要原因在于8月份成交量有所下降的同时，新增供应量也在下滑。“大部分热点城市开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在最近资金缓解以后，都不同程度减缓了供应节奏。7月，中原监测范围内的12个重点城市供应量也出现小幅减少，环比下降约1成，影响了8月的成交量。二线城市整体呈现出明显的供不应求。受此影响，主要城市新房库存量从高位小幅回落，开发商的去库存压力有所缓解。”张大伟表示。
而在房价方面，8月100个城市(新建)住宅平均价格8738元/平方米，环比7月上涨0.24%，自6月止跌以来连续第3个月环比上涨。100个城市中，63个城市环比上涨，37个城市环比下跌。可以看到房价虽然依然在环比上涨，但环比涨幅却在缩小，而环比下跌的城市个数增加了7个，房价跌幅在1%以上的有5个城市，房价涨幅在1%以上的有10个，较上月减少12个。
链家地产市场研究部常清认为，从数据来看，8月房价环比上涨的城市较7月有所下降，环比涨幅也出现了一定的放缓，重点城市多由于结构性原因维持上涨，整体市场短期出现了一定的降温。“整体成交在经过5个月的上涨后市场有所降温。虽然8月依旧有多个城市价格环比上涨，但从当前的趋势看，年内房价继续大幅反弹的可能性不大。随着8月份房地产进入政策窗口期，市场政策方面的传言不断，而房产税则成了政策焦点。虽然年内政策很难落地推行，但强烈的预期已经影响了市场的行为，短期内起到一定的抑制作用。”常清表示。
9月房企积极备战
8月份虽然成交快速上涨的势头有所反复，但不少房企依然取得不错的业绩。截至9月5日，已有4家房企发布8月业绩，成交额环比均出现上涨。融创发布的业绩显示，今年1至8月完成合同销售金额180.2亿元，同比大增64%，完成原定260亿元年度销售目标的69%。8月单月合同销售金额26.1亿元，环比7月上涨8.8%。越秀地产8月销售额11.46亿元，虽然环比下降15.24%，但前8个月公司实现销售额96.44亿元，已完成年度目标的96%。富力8月业绩28.17亿元，环比上涨18.86%。前8个月公司实现销售额198.33亿元，完成年度目标的62%。万科8月销售额为113.5亿元，环比上涨9.24%，前8个月销售金额842.8亿元，同比有小幅下滑。
“大部分企业已经走出低谷，从销售业绩看，8月依然居于年内高点，而且在最近几个月业绩上涨的影响下，中海、融创、华润、世茂已经纷纷上调了年度销售目标。房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象减少。”张大伟表示，近几个月这些上市标杆房企的业绩转好，对楼市造成了两方面影响，一是不少企业开始在土地市场表现活跃，二是大部分企业都预期下半年成交量将高于上半年，在近几个月推盘量有所下降后，积极为9、10月份备战，准备加大推盘量。
单从天津楼市来看，据不完全统计9月份就有至少35个项目开盘，开盘楼盘数环比增加59.09%。其中新盘有24个，占预计开盘总量的68.57%，达到今年以来新盘开盘数量的新高。但是另一方面，开发商的降价打折意愿还在持续下降，天津9月预计打折优惠的楼盘总数为312个，环比下降6.87%。
“房企一方面希望通过加大推盘量达到增加成交量的目的，另一方面却在降低打折优惠力度，这会导致成交量的下滑。”业内人士表示，开发商以价换量基本结束，很多城市都出现了价格止跌，高性价比房源明显减少。最终的结果就是客户的购房意愿与6、7月份相比略有下降，市场观望情绪有所加重。
“近期我们曾经对企业当前的营销策略做过一番调研，发现相当一部分房企在未来一段时间内是否加快推案销售的问题上存在困惑，一方面担心现在加快卖房，若未来市场真正大幅回暖后会出现没房可卖的情况；另一方面又担心如果现在持保守策略，一旦政策突然急转直下，年末企业资金的回笼便会出现问题。这样的两难在我们所了解到的企业中非常多见。”杨晨青表示。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，把握市场主动权，主导未来市场格局。
后期走势变数颇多
国家统计局的数据显示，8月房地产商务活动指数为51.5%，环比回落0.1个百分点，房地产行业相关指数依旧低迷，其中新订单及中间投入价格指数都位于临界点以下，而业务活动预期指数也处于低位。8月房地产商务活动指数延续7月下行的趋势，楼市在经过5个月的反弹后，出现了一定程度的降温。“这也从另一方面表现出今年的金九银十或许不会出现过度的变化。而成交回落、需求增速放缓以及悬而未决的政策压力为接下来楼市变化埋下伏笔，未来趋势依旧不明朗。”常清表示。
而外资离场和房企股权转让增多，也在一定程度上说明楼市接下来走向也许并不会像想象中的那么“美好”。今年1-7月，房地产开发企业利用外资仅228亿元，同比大幅缩水54.3%，仅占去年814亿元外资利用总金额的28%。开发企业利用外资月度累计同比从2月份的增长24.2%变为3月份的下降22.4%，4月降幅扩大至42.9%，6月-7月降幅持续扩大至50%以上。业内人士表示，开发企业利用外资同比降幅持续加大，一方面，反映了国内房地产市场快速膨胀的形势有所缓解；另一方面，房地产调控不放松也使得外资对国内房地产市场看法趋于中性。
在8月最后一周，京沪产权交易所中，房地产股权交易均成为交易的行业。该周北交所企业国有产权成交金额34.20亿元，房地产业，电力、热力生产和供应业，建筑业居成交金额前三位。新增挂牌项目总金额1.15亿元，石油石化业，金融业和房地产业居挂牌金额前三位。同一周上海产权市场成交金额居前两位的分别是房地产业和建筑业，一周成交金额合计分别达到3.52亿元和2.31亿元。“未来6-12个月的市场趋势依然可以说不确定性非常大。在目前市场情况下，深耕房地产的标杆企业还难免亏损。很多外行企业风险明显更大。既然盈利前景不明朗，不如赶快趁目前资产贬值不多，回收成本。”张大伟对新金融记者表示。
杨晨青认为，宏观经济的走势，将是决定接下来房地产市场局面的关键。其曾在报告中做出两个极端假设，一种情况是宏观经济在未来迅速止跌企稳，则中央对于延续房地产调控的决心将更加坚定，虽然地方政府迫于土地财政的压力依然会试图为楼市松绑，但限购限贷的红线必然会随着经济回升的收紧，市场上的改善需求、投资需求将依然被压制；另一种情况则是宏观经济继续萎靡甚至进一步下滑，这样房地产调控的压力或许会逐渐减轻，乍看之下似乎对于市场持续回暖有益，但是社会中高端群体由于对未来经济形势的不确定以及对自身未来收入预期的担忧，将使其普遍放缓类似购房这样的大数消费。
“我们对今年9月份以后的市场走势判断，首先是不敢确定、不敢过分乐观，其次需要提醒业内企业，市场发展前景也许并不如目前交易量数据所揭示的那么良好。”杨晨青对新金融记者表示。
政策走势不明
在接受新金融记者采访的业内人士中，一个普遍的共识则是，走势尚不明朗的房地产政策，将是决定“金九银十”甚至四季度的楼市走势的一个重要因素。
“随着督察组回京，市场上对于未来政策的猜测也是众说纷纭，虽然取消预售制是捕风捉影，房产税方案也没有最终确定，但坚持调控不放松是目前监管层一致释放出来的信号。”常清预计，楼市政策在经过几个月的发酵后，接下来很可能会进入实施阶段。
中国房产信息集团分析师黄健华也认为，在传统旺季的刺激下，倘若“金九银十”成色太足，出现“不合时宜”的量价齐涨局面，在十八大期间，迫于外界舆论的巨大压力，中央政策层面不排除存在变“喊话”为实际行动的可能。
“从7-8月市场发展的趋势，可以判断今年的金九银十楼市成交量上涨可能性非常大。最近是否出台政策和出台政策的力度将影响金九银十市场上涨的幅度。”张大伟表示，但在限购和限贷政策的影响下，整体市场放大的幅度有限，价格大幅上涨的可能性非常小。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
